Provvigione dell'agente e del mediatore immobiliare: cosa fare se il cliente scappa?

Molti dei nostri clienti sono professionisti del settore immobiliare, mediatori o, più spesso ancora, agenti e agenzie immobiliari, e non è raro che, per vari motivi, si rivolgano a noi per raccontarci del cliente che, dopo avere intrattenuto rapporti, fatto visite o addirittura firmato proposte di acquisto o contratti preliminari, sia “scappato” e non abbia pagato la cd. provvigione.

Non è raro nemmeno che il professionista si rivolga a noi dopo che siano trascorsi svariati mesi, se non anni, dalla “chiusura dell’affare”, nel tentativo di risolvere la questione in proprio e senza il ricorso al legale. Questa tardività dell’assistenza legale comporta – come ricordiamo spesso (il motto è “prevenire è meglio che curare”, alias: chiama l’avvocato per evitare di avere problemi e non solo per risolvere quelli già insorti) – un grave problema di prescrizione, e cioè il rischio che il decorso del tempo renda giuridicamente impossibile riscuotere il credito nei confronti del cliente.

La prescrizione è un istituto antichissimo che serve a garantire la certezza nei rapporti giuridici, ed essenzialmente consiste nella regola per cui ogni diritto, se non è fatto valere per un determinato periodo di tempo, si estingue: è come se non fosse mai esistito. L’art. 2943 del codice civile stabilisce infatti che “Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”. 
Ogni diritto, pertanto, ha un suo “tempo di esercizio” e non vive in eterno.

Compenso per l'agente immobiliare, dopo quanto non si può più riscuotere?

Il problema consiste nel qualificare correttamente il tipo di diritto, al fine di individuare la corrispondente disciplina della prescrizione.
Tornando al nostro caso, rileviamo che nella prassi esiste ed è consolidata la diffusa convinzione che il mediatore e l’agente immobiliare abbiano un anno di tempo per riscuotere i propri crediti professionali, sulla scorta dell’art. 2950 del codice civile, che fissa la prescrizione per il diritto del “mediatore” in un anno.
La convinzione nasce da una valida premessa – quella relativa alla prescrizione annuale di cui all’art. 2950 –, ma è applicata in maniera generale a tutti i professionisti immobiliari, senza effettuare le dovute distinzioni giuridiche, che al contrario consentono di inquadrare correttamente la prescrizione del diritto.
In particolare, bisogna rammentare che la figura a cui si riferisce l’art. 2950 del codice civile è quella del “mediatore”, ovvero di “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 cod. civ.).

Ebbene, accanto alla mediazione immobiliare, espressione ampiamente usata nella prassi, esistono svariate figure professionali, inquadrabili attraverso il riferimento a elementi pratici, economici, contrattuali e giuridici, anche con il conforto delle normative regolatrici degli albi professionali.
Insomma, non solo la mediazione, ma anche il mandato a vendere, riconducibile alla figura generale del mandato di cui all’art. 1703 cod. civ., il contratto di agenzia (art. 1742 cod. civ.) o l’incarico atipico di procacciamento di affari o di uno specifico affare. 
La differenza è riconosciuta anche dalle consuetudini, come ad es. accade per gli Usi Provinciali di Messina, che al Titolo III, Capitolo I (Compravendita) distinguono la “mediazione” (articolo 2) dalla “compravendita tramite agenzia immobiliare” (articolo 3).
Anche la giurisprudenza di legittimità ha recepito già da tempo questa distinzione, evidenziando – con insuperabile chiarezza – che “In tema di rapporti tra mediazione e contratto atipico di procacciamento di affari, dette figure, pur accomunate dallo svolgimento di un’attività di intermediazione diretta a favorire la conclusione di un affare tra terzi, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, divergono tra loro in quanto il mediatore presta la propria opera in posizione di imparzialità tra le parti, mentre il procacciatore di affari agisce, al contrario, nell’esclusivo interesse di una di esse, sia pur in virtù di un rapporto di collaborazione privo del carattere della stabilità, con conseguente applicazione analogica, nei confronti dello stesso, delle disposizioni del contratto d’agenzia, ivi comprese quelle in materia di prescrizione del diritto al compenso” (Cass. civ., Sez. II, sent. 20/12/2016, n. 26370), da ritenersi quella ordinaria decennale o al minimo quella speciale quinquennale di cui all’art. 2948, comma 1, n. 4, cod. civ.

La prescrizione è realmente annuale?

Si fa presto a dire prescrizione annuale, allora, mentre è necessario inquadrare correttamente la figura e fare i dovuti distinguo. Se vuoi sottoporci il tuo caso, contattaci attraverso i nostri canali. Ti ricordiamo inoltre che il nostro studio, che ha maturato una specifica competenza nella tutela degli agenti e mediatori immobiliari, offre uno specifico servizio di consulenza e assistenza continuativa, per avere sempre al tuo fianco un professionista legale che ti aiuti a gestire l’attività al meglio ed evitare fastidiosi problemi con i clienti.